总要：缩量上涨背后，充满了“泡沫”“虚高”的质疑。一线城市楼市走向成谜，反凸显出二线城市楼市的异常火热。
“价值洼地”的趋向已经更加明显地体现在一批二线城市的房地产市场上。受此吸引的不仅仅是地产开发商，银行界的“地产金融服务”也将目标锁定于此。
一线楼市泡沫膨胀中
在国内一线楼市价格不断创出新高的夏末，成交量的下跌让精明的商人看到了隐忧。缩量上涨背后，充满了“泡沫”“虚高”的质疑。
东方证券研究所房地产业高级分析师魏博认为，综合一线城市有利因素与不利因素，一线地区市场增速已落后于全国平均水平。而且一线城市受政策影响较大，是政策从紧的着力点。
市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾，由于供应长期偏紧，使政府、开发商、购房者大多数时间处于相互博弈状态。
数据显示，8月份的楼市成交领头羊依然是上海，成交量达到240万平方米，但环比减少10%。
北京、广州和深圳等一线城市也都出现不同程度的下滑。北京为175万平方米，缩量最为显著，环比下降18%；深圳已经是连续第三个月环比出现明显下滑，成交量仅有50万平方米上下。
不过，与此背离的楼市价格却再现疯狂。上海二手房价格指数在今年6月就已达到2398点，比去年高点还超出2点，创历史新高。
而广州市国土房管局于9月6日公布得《2009年8月广州市十区房地产交易登记情况》显示，当地中心六区楼价今年来首次突破1.2万元大关，达到12318元/平方米，几乎与2007年10月楼价最高峰持平。最高城区均价达13125元/平方米，环比上升16.6%。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于政策利好、供不应求、资金充裕、市场预期上涨等原因的作用下，投机需求追涨心态已经日趋严重，只要预期房价上涨，必然会有更多的投机者加入炒房。
大有可为的二线城市
一线城市的楼市乱象或许早在嗅觉灵敏的房地产商人预料之中。数据表示，今年1至7月，万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量，其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%；在三四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少，仅占总量的22%。 中国民生银行行长洪琦表示：“我们不能忽视房地产的消费需求和西部地区的投资需求对经济持续复苏的关键性作用。”他认为，在中国经济转型过程中，西部经济的加速发展必将引发西部城市化进程的加速。西部城市化率相对较低，房价泡沫较小，在经济的带动下，西部房地产也将会迎来跨越式发展。
魏博认为，一线地区僵持阶段将会持续，缓慢周转使普通住宅开发失去吸引力。而相比一线地区，二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持，将成为普通住宅开发的“主战场”。
民生银行地产金融事业部总裁杨毓将所在部门定义为“中国房地产市场的长线投资者”。他看好西部等二线城市的发展潜力，据悉，地产金融部已经对全国27个城市的房地产开发投资进行跟踪研究。结论显示，2008年重庆的房地产开发投资额仅次于北京和上海，其次是广州、成都；而西安近5年的房地产开发投资复合增长率高达38%，在27个城市中位居前列。这表明尽管西部房地产开发投资在全国总体比重不大，但区域中心城市已经进入了快速发展阶段，龙头城市将得到优先发展。(国际金融报)
研究结论
政策不会转向，后续仍以支持为主。1)缺乏宏观经济基础。从历次政策在支持与抑制之间切换的时点分析,我们认为打压政策出台的宏观经济基础是:GDP 增速9%以上、房地产行业投资增速20%以上,目前并不具备这一基础。2)房价并未全面刺激政策神经。经验与现实多次证明,房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。今年并未发生全国性房价大幅上涨,目前的房价上涨低于之前5 年政策抑制期的平均水平。
3)财政对房地产的依赖短期内无法改变。我们统计的24 省市房地产相关税费对财政的贡献度均值为35.6%,且有逐年增加趋势。政府经济刺激计划的实施使依赖更为加重。
一线地区长期从紧,二线地区大有可为。1)一线地区供应空间长期从紧。
供应因素是全国成交量下降的即期因素,是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同,京沪两地的新开工早已见顶,供应从紧局面得不到根本改善。2)一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析,一线地区市场增速已落后于全国平均水平,在全国所占份额逐年下降。3)一线地区受政策影响较大,是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾,由于供应长期偏紧,使政府、开发商、购房者之间大多数时间处于相互博弈状态。4)一线地区僵持阶段会持续,慢周转使普通住宅开发失去吸引力。5)相比一线地区,二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持,将成为普通住宅开发的主战场。
从城市化发展方向和未来市场空间分析,我们认为三类企业值得长期看好:1)一线地区的高端开发公司、2)一线地区的持有物业型公司、3)二三线地区的普通住宅开发公司。其中,第一类公司与一线地区市场需求高端化的趋势相符,同时也适应慢周转的开发模式,但在A 股市场缺乏可选标的;第二类公司我们看好金融街与陆家嘴,但在宏观经济尚未明确好转之前,持有型公司租金收入会受到影响;第三类公司是我们近期推荐的重点,建议从战略性角度重点关注二三线地区的开发类公司。在龙头公司中,看好万科一二线并重的策略;在二线公司中,看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业。
估值处于合理偏低位置。以上市时间最长、且经营受主观因素影响较小的万科为例,其市盈率处于历史估值水平的合理偏低位置。
催化剂:销售超预期;1)一线地区销售环比增长20%以上,2)二三线地区销售走出独立趋势。风险:实质打压政策出台。(东方证券股份有限公司 魏博)
